Last updated on 28. Juni 2021
So lange noch, bis das Haus kommt...
Wir sind Laien und haben genug Dokus über Pfusch am Bau gesehen. So haben wir schon ganz zu Beginn für unser Bauvorhaben entschieden: ein Bausachverständiger muss uns begleiten. Wie die Suche nach einem Bausachverständigen ablief, was er für Leistungen bieten kann und wie hoch die Kosten sind, erfahrt ihr in diesem Post.
Pfusch am Bau
Nicht erst zum ersten Corona Lockdown in 2020 haben wir uns Dokus und Sendungen über Pfusch am Bau oder die Beseitigung entsprechender Mängel angeschaut. Damit wir nicht irgendwann mal in einer solchen Sendung auftreten müssen, wollten wir einen Bausachverständigen. Gerade wenn wir nicht schlüsselfertig bauen und alle wesentlichen Gewerke selbst vergeben, schien uns das besonders wichtig. Ich habe zwar technisches Geschick und hatte auch mal 4 Semester ein Maschinenbau-Studium angefangen, ein Ersatz für Erfahrung, eine Ausbildung und den aktuellen Stand aller Normen und Standards ist das aber nicht.
Was leisten Bausachverständige?
Die für uns wichtigste Leistung war es vor allem, dass bei den Abhnamen von Gewerken eine Fachperson draufschaut.
Für das Leistungsspektrum lohnt es sich durchaus mal in die „Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen“ zu schauen. Meistens is übrigens nur von der HOAI die Rede. Hier müsst ihr aber wissen, dass auch wenn „Verordnung“ im Titel steht, die HOAI eher als Orientierung dient und in keiner Weise verpflichtend einzuhalten ist. Weder für Architekt_innen noch Ingenieur_innen. Das ist aber auch erst seit dem 01.01.2021 so. Diese FAQ zu den HOAI fand ich sehr hilfreich.
Für die Leistungen ist § 34 Abs. 3 HOAI relevant. Für Bausachverständige bewegen wir uns in Leistungsphase 8. Je nachdem was ihr so vorhabt wären auch andere Leistungsphasen wichtig.
(3) Die Grundleistungen sind in neun Leistungsphasen unterteilt und werden wie folgt in Prozentsätzen der Honorare des § 35 bewertet: 1.für die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) mit je 2 Prozent für Gebäude und Innenräume,
§ 34 Abs. 3 HOAI
2.für die Leistungsphase 2 (Vorplanung) mit je 7 Prozent für Gebäude und Innenräume,
3.für die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) mit 15 Prozent für Gebäude und Innenräume,
4.für die Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) mit 3 Prozent für Gebäude und 2 Prozent für Innenräume,
5.für die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) mit 25 Prozent für Gebäude und 30 Prozent für Innenräume,
6.für die Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) mit 10 Prozent für Gebäude und 7 Prozent für Innenräume,
7.für die Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) mit 4 Prozent für Gebäude und 3 Prozent für Innenräume,
8.für die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) mit 32 Prozent für Gebäude und Innenräume,
9.für die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) mit je 2 Prozent für Gebäude und Innenräume.
Wenn wir dann noch ein bisschen genauer hinschauen, sind wir bei Anlage 10 der HOAI. Dort ist dann wirklich detailliert aufgelistet, was Grundleistungen sind. Im folgenden Snippet, haben wir mal fett hervorgehoben, was wir auf jeden Fall wollten.
| LPH 8 Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation | |
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Wo bekommen wir einen Sachverständigen her?
Das war tatsächlich gar nicht so einfach. Wir haben zwei Varianten in Betracht gezogen:
- Bauherrenschutzbund
- Wir suchen uns einen freien Bausachverständigen
Bauherrenschutzbund
Bei den Kosten mussten wir erst mal etwas schlucken. Ihr habt gar keine Idee, was das so kostet? Dann ist diese Seite des Bauherren-Schutzbundes die erste Anlaufstelle. Grob zusammengefasst (Stand 06/2021):
52 € Aufnahmebeitrag
+ 11 €/Monat Mitgliedsbeitrag
+ Honorarkosten (siehe Bild, bei minutengenauer Abrechnung)
+ Vertragsprüfungen für 450 € – 1150 € durch Vertrauensanwält_innen
Für uns war vor allem der Studensatz Fahrzeit erschreckend. Wir hatten schon geschaut, wie weit das Grundstück von der nächsten Beratungsperson entfernt ist; leider mussten wir feststellen, dass es südlich von Berlin sehr schlecht aussieht. Aber seht selbst:
Die schnellste Verbindung aus Ludwigsfelde wären 35 Minuten und 26,5 km.
105 € / 60 Minuten = 1,75 €/Min. * 35 Min. = 61,25 €
0.85 €/km * 26,5 km = 22,52 €
Summe pro Strecke: 83,77 €
Da sind bei einem Vor-Ort-Termin auf der Baustelle schnell 160 € weg – bevor es nur einen Handschlag oder eine Minute tatsächliche Leistung gab.
So richtig attraktiv fand ich dieses Angebot nicht.
Eigener Sachverständiger
Schauen wir doch mal, was andere Sachverständige so aufrufen. Wir haben uns also mal wieder in unserem Netzwerk umgehört und Google befragt. Die nächste Option mit guten Bewertungen lag in Wildau. Hier muss ich dazusagen, dass Bewertungen nur bedingt zu gebrauchen sind. Entweder gibt es extrem wenige oder wenn es welche gibt, dann sind die leider nicht sonderlich sinnvoll. Das gilt übrigens für alle Handwerker_innen genauso. Besonder zu beobachten ist, dass unzufriedene Bauherren ihrem Frust gerne online Luft machen. Die zufriedenen hinterlassen jedoch oft keine Kommentare oder Bewertungen. Hinzu kommt, dass es auch einfach zu leicht ist Bewertungen zu fälschen.
Fündig geworden!
Wir sind also bei Herrn Pinther vom Bausachverständigen & Ingenieurbüro Wildau (bs-ib) rausgekommen. Wir konnten dort Ende 2020 kurzfristig einen Termin zu einer kostenlosen Erstberatung vereinbaren.
Tatsächlich musste dann auch alles etwas schneller mit der Auswahl gehen. Für die Finanzierung brauchte es leider eine bestätigte Kostenaufstellung für den Finanzierungsantrag. Die DSL-Bank hat sich leider mit der Bestätigung durch Fullwood nicht zufrieden gegeben (Mangelnde Unabhängigkeit).
Uns wurden durch den sehr kompetent wirkenden Herrn Pinther zwei Optionen Angeboten:
Ein Komplett-Paket und etwas, was wir jetzt mal eine 10er-Karte nennen. 🙂 Bei unserem Bauvorhaben hätte das erste Paket 11.900 € gekostet. Die 10er-Karte schlägt mit ca 4.000 € zu Buche.
Hier einfach mal direkt die Beschreibung des Komplett-Pakets:
Wenn Sie eine komplette Baubetreuung wünschen, bei denen praktisch alle Beratungsleistungen, alle Nebentätigkeiten, eine unbegrenzte Anzahl an Ortsterminen für eine durchgehende Bauüberwachung, incl. Überwachung der Mangelbeseitigung, praktisch eine Art Flatrate für unsere Ingenieurleistungen, dann würden dafür Kosten nach der HOAI (Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure) anfallen. In diesem Fall stehen wir Ihnen für alle Fragen, rund um Ihr Bauvorhaben von Vertragsunterzeichnung bis zum Einzug in das Gebäude, zur Verfügung. Bei einer Baukostensumme von ca. 300.000,00 € wären nach HOAI Honorarzone III Mittelsatz hierfür Kosten in Höhe von netto etwa 14.992,00 € anzusetzen.
Aus dem Angebot von bs-ib
Wir empfehlen immer eine Abkopplung von den Baukosten, da wir dann, ohne Schmälerung des Honorars, kostensparend für Sie tätig sein können. Sie haben den Vorteil, dass Sie einen Festbetrag haben, der für Sie steht. Als Festbetrag bieten wir Ihnen eine Honorarsumme in
Höhe von netto 10.000,00 € zzgl. MwSt. an. Dies entspricht einem Nachlass zur HAOI von >
30 %!
Bei dieser vollständigen Baubetreuung würden wir selbstverständlich auch eine umfassende
Gewährleistung übernehmen können.
Da wir ohnehin sehr viel auf der Baustelle sein werden, viel selbst machen und unser geplantes Budget von 4.500 € deutlich überschreiten würde haben wir die 10er-Karte gebucht.
Es finden fest definierte Ortstermine statt. Daneben erfolgt zu jedem Vororttermin ein kurzer
Bericht per Mail. Hinzu kommt die Rechnungsprüfung und Vertragsprüfung. Die Termine
können z.B. wie folgt definiert werden:1. Bauanlaufberatung, Baubeginn
Angebot bs-ib
2. Vor Betonage der Bodenplatte
3. Nach Hausmontage EG
4. Nach Rohbaufertigstellung und vor Dacheindeckung
5. Nach Montage Dachstuhl, Dachdeckerarbeiten/ Dachklempner
6. Nach Einbau der Fenster
7. Nach Fertigstellung Rohinstallation Elektro
8. Nach Einbringung Dampfsperre/ Trockenbau
9. Nach Verlegung Fußbodenheizung, vor Verlegung des Estrichs
10. Zur Endabnahme/ Hausübergabe
Die Termine sind natürlich flexibel. Für uns, mit unserem Fullwood Holzhaus ist hier ja einiges etwas anders. Daneben können wir auch immer kleinere Fragen Stellen.
Zusammenarbeit bisher
Bisher war es schon total hilfreich: über Tipps und Empfehlungen, schnelle Erreichbarkeit bei Fragen und generell einfach ein besseres Gefühl.
Wir haben dann auch die bereits eingetroffenen Angebote durchsehen lassen. Sind sie preislich okay? Fehlt etwas? Entspricht alles dem Stand der Technik?
Dabei zeigte sich auch, dass bei dem Angebot von der Bodenplatte, dass etwas fehlte, was wir dann gleich noch ergänzen lassen konnten. Ohne Frostschürze und bei einem abschüssigen Grundstück ohne Aufschüttung ist halt nicht so günstig. 😉